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Neue Maklerprovision ab 2021!

Ab dem 23.12.2020 tritt das neue Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage in Kraft. 

Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer die Maklercourtage in Zukunft nicht mehr vollständig dem Käufer aufbürden können, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben. Dies war insbesondere in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen gängige Praxis. 

Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur noch gestattet, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten

Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. Immobilienmakler können keine Provision durchsetzen, wenn sich ein Kaufinteressent nach dem 23.12.2020 auf eine Immobilie meldet, für die der Makler den Verkäufer-Maklervertrag vor diesem Datum mit der reinen Außenprovision abgeschlossen hat.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Schriftform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. Ein einfacher Handschlag genügt nicht mehr.  Die Schriftform müssen Immobilienmakler ab dem 23.12.2020 zwingend einhalten. Ohne Textform gibt es keinen Provisionsanspruch mehr.

Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten für die erfolgreiche Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher. Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden.

Neuregelung der Maklercourtage zwischen Verbrauchen

Bundesländer                                        Aufteilung der Maklerprovision                     Gesamtprovision

Baden-Württemberg

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Bayern

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Berlin

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Brandenburg

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Bremen

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Hamburg

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Hessen

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Mecklenburg-Vorpommern

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Niedersachsen¹

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Niedersachsen¹

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Nordrhein-Westfalen²

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Rheinland-Pfalz³

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Saarland

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Sachsen

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Sachsen-Anhalt

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Schleswig-Holstein

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Thüringen⁴

3,57 %

3,57 %

7,14 %

                                                Anteil:                                       Verkäufer  /   Käufer

Wichtige Punkte zum neuen Maklerrecht

Am 23.12.2020 tritt das neue Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage endgültig in Kraft. ImmoScout24 hat Ihnen informativen zu der neuen Gesetzgebung erstellt, welcher Sie durch den Gesetz-Dschungel der neuen Regelung führt und hilfreiche Tipps zum Umgang mit Ihren Kunden gibt.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer die Maklercourtage in Zukunft nicht mehr vollständig dem Käufer aufbürden können, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben. Dies war insbesondere in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen gelebte Praxis. Eine gesetzliche Regelung gab es bislang nicht. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur noch gestattet, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.

Seit der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 23. Juni galt eine Übergangsfrist von 6 Monaten. Alle Maklerverträge, die bis zum 23.12. abgeschlossen worden sind, können nach altem Recht weitergeführt werden. Jedoch trägt in dem Übergangszeitraum der Käufer die Provision nur alleine, wenn er sich dazu vor Inkrafttreten bereit erklärt.  Alle Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten am 23. Dezember neu abgeschlossen werden, sind unter den neuen Provisionsvorschriften zu betrachten. Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. Immobilienmakler können keine Provision durchsetzen, wenn sich ein Kaufinteressent nach dem 23.12.2020 auf eine Immobilie meldet, für die der Makler den Verkäufer-Maklervertrag vor diesem Datum mit der reinen Außenprovision abgeschlossen hat.

Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Textform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. Ein einfacher Handschlag genügt nicht mehr.  Die Textform müssen Immobilienmakler ab dem 23.12.2020 zwingend einhalten. Ohne Textform gibt es keinen Provisionsanspruch mehr.

Der Standard-Fall der Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird in Zukunft deutschlandweit die hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer sein. Immobilienmakler müssen deshalb schon beim Immobilieneinkauf mit der Umsetzung der neuen gesetzlichen Provisionsvorschriften beginnen und mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen. Die Höhe der dort vereinbarten Provision bestimmt auch die Höhe der nach außen zu vereinbarenden Käuferprovision.

Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.

Neu für alle Immobilienmakler ist in Zukunft, dass ein Provisionsanspruch aus den neuen Vorschriften der §§ 656c und d BGB oder wie bisher aus § 652 BGB folgen kann. Das wird besonders dann schwierig einzuschätzen, wenn die Vermittlung einer Immobilie sowohl unter die bekannten Provisionsregelungen oder eben unter das neue Provisionsrecht fallen kann. Hier fängt die Entscheidung über die später zu erzielende Provision schon in den Verhandlungen über den Verkäufer-Maklervertrag an. Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser können aber auch in Zukunft mit einer reinen Außenprovision angeboten werden. Das sieht das Maklerrecht in Zukunft so vor.

Altregelung der Maklercourtage

Bundesländer                                        Aufteilung der Maklerprovision                     Gesamtprovision

Baden-Württemberg

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Bayern

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Berlin

0 %

7,14 %

7,14 %


Brandenburg

0 %

7,14 %

7,14 %


Bremen

0 %

5,95 %

5,95 %


Hamburg

0 %

6,25 %

6,25 %


Hessen

0 %

5,95 %

5,95 %


Mecklenburg-Vorpommern

2,38 %

3,57 %

5,95 %


Niedersachsen¹

0 %

4,76 % - 5,95 %

4,76 % - 5,95 %


Niedersachsen¹

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Nordrhein-Westfalen²

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Rheinland-Pfalz³

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Saarland

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Sachsen

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Sachsen-Anhalt

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Schleswig-Holstein

3,57 %

3,57 %

7,14 %


Thüringen⁴

3,57 %

3,57 %

7,14 %


              Anteil:                                       Verkäufer  /   Käufer

  1. Hier existieren pro Region unterschiedliche Provisionssätze.
  2. In der Universitätsstadt Münster beträgt die Käuferprovision bis zu 4,75 %.
  3. Im Kreis Mainz-Bingen haben Käufer bis zu 5,95 % Provision zu tragen.
  4. In Westthüringen beläuft sich die Käuferprovision üblicherweise bis zu 5,95 %.

In dieser Tabelle wurde die Mehrwertsteuer bereits berücksichtigt. Weiterhin können sich Verkäufer und Käufer auf eine andere Aufteilung der Provisionszahlung einigen. Dies sollte im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.  

Immobilienmakler sollten den Maklervertrag mit dem Verkäufer anpassen

Die neuen Provisionsregelungen sehen eine Vielzahl von Möglichkeiten der Vereinbarung einer Provision vor. Deshalb gibt es auch nicht den einen Maklervertrag, mit dem alle Fälle zugleich geregelt werden können.

Der Verkäufer bezahlt keine Provision, wenn die Immobilie durch notariellen Kaufvertrag an einen Interessenten verkauft wird, mit dem der Immobilienmakler nach altem Maklerrecht, also bis 23.12.2020 einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Wird die Immobilie an einen Käufer verkauft, der nach neuem Maklerrecht, also nach dem 23.12.2020, einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abgeschlossen hat, dann bezahlt der Verkäufer eine Provision in Höhe von 3,57 % Verkäuferprovision inkl. MwSt.“

Die reine Innenprovision bleibt weiter möglich

Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Innenprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Innenprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 3,57 % oder auch 5,95 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.

Auch der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich

Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käufer-Kunden. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Außenprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag zwischen Verkäufer und dem Maklerbüro „an-die-Hand“ gegeben wird.

Bietet das Maklerbüro einem Suchkunden eine Immobilie “aus dem Bestand” an, kann die reine Außenprovision nicht mehr verlangt werden. Dies würde gegen die neuen Provisionsregelungen verstoßen. Dann müsste die geteilte Provision vereinbart und die schon bestehende Provisionsabrede mit dem Suchkunden abgeändert werden.

Alle Welt redet vom „Nachweis der Zahlung der Provision“ 

Der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer wird nur in dem sehr seltenen Ausnahmefall erforderlich, wenn der Makler zunächst ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen hat, später aber die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden soll. Dann kann der Käufer einen Beleg über die Zahlung der Provision des Verkäufers fordern, bevor er selbst maximal die gleiche Provisionshöhe überweist. Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin:

In dem Standard-Fall, also dem Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages mit Verkäufer und Käufer und der hälftigen Teilung der Provision ist dieser Nachweis im Gesetz nicht vorgesehen. Das ist nur in den Fällen verpflichtend, in denen zuerst eine einseitige Provision vereinbart war und später eine Verschiebung der Provisionslast von einer auf die andere Partei erfolgen soll. Am Ende hilft diese Vorschrift den Immobilienmaklern: Denn diese Regelung verhindert, dass Verkäufer und Käufer eine zum Nachteil des Maklers liegende oder sogar unwirksame Provisionsabrede treffen und dem Makler damit schaden wollen.“

Zwei Angebote mit zwei Exposees für die gleiche Immobilie

Wenn eine Immobilienvermittlung an einen Verbraucher oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Exposees arbeiten.

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Ein Grundstück, das mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für eine Familie zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. an Bauträger als auch mit je 3,57 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher angeboten werden.“

Hinweis von ImmoScout24:

In einem solchen Fall könnte ein die Vermittlung an Bauträger unter der Rubrik „Baugrundstück“ in unserem Portal angeboten werden. Das Exposé sollte dann überschrieben werden mit dem Hinweis: „Angebot an Bauträger“. Unter Provision könnte dann dort vermerkt sein: 7,14 % Käuferprovision inkl. MwSt. – dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Bauträger und gewerbliche Immobilienkäufer.“ Das Immobilienangebot, das sich an Verbraucher richtet, würde unter der Rubrik „Haus Kauf“ eingestellt werden. Zur Klarstellung könnten Sie als Immobilienmakler in dem einen Exposé jeweils auf das andere Angebot hinweisen, das sich an die andere Zielgruppe richtet.

Das konkrete Immobilienangebot auf Immobilienscout24 und die Provision

Wenn Sie als Immobilienmakler eine Immobilie auf unserem Portal annoncieren „dürfen“ und vom Eigentümer dafür die „Erlaubnis“ haben, dann haben Sie auch einen Maklervertrag mit diesem Eigentümer abgeschlossen. Eine reine Außenprovision werden Sie deshalb für eine solche Immobilie nicht verlangen können. Die Textform muss allerdings in so einem Fall für den Vertrag vorliegen, aus dem später der Provisionsanspruch abgeleitet wird.

Gibt es die “richtige” Provisionsforderung?.

 Die eine ortsübliche Provision wird dadurch immer schwieriger erkennbar und diese wird auch nicht mehr einheitlich verwendet werden. Während bislang häufig diese ortsübliche Provision in den einzelnen Bundesländern angewendet worden ist, wird die Variationsbreite bei den Provisionssätzen durch das neue Maklerrecht deutlich größer werden.  Auch Festpreisprovisionen oder Provisionssätze, die von der bisher bekannten ortsüblichen Provision abweichen, sind zulässig." erläutert Rechtsanwalt Sven R. Johns die Möglichkeiten der Vereinbarung unterschiedlicher Provisionssätze.

Hinweise von Rechtsanwalt Sven R. Johns zu den Formulierungen im Exposè:

a. Neue Vorschriften unbedingt einhalten

Wir empfehlen allen Immobilienmaklern dringend, sich mit den neuen gesetzlichen Vorschriften vertraut zu machen und sie ohne Ausnahme anzuwenden.

b. Außenprovision

Wir empfehlen Ihnen dringend, eine reine Außenprovision in den Portalen nur noch anzubieten, wenn dieses gesetzlich zulässig ist. Die reine Außenprovision kann z.B. bei Baugrundstücken, Zwei- und Mehrfamilienhäusern sowie allen Formen von Gewerbeimmobilien verlangt werden, aber laut dem neuen Gesetz nicht mehr bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer.

c. Provisionsangabe inkl. MwSt.

Die Preisangabenverordnung verlangt auch bei der Provisionsforderung die Angabe des Endpreises. Deshalb wird ein Provisionsanspruch inkl. MwSt. angegeben. Ein rechtlicher einwandfreier Provisionshinweis lautet deshalb:

 3,57 % Käufer-Provision inkl. MwSt.

 (Die Angabe zur Höhe der Provision ist nur ein Beispiel und keine Empfehlung.)

Das neue Gesetz zur Maklerprovision regelt die Verteilung der Maklercourtage

Neuregelung zur Maklerprovision gilt nur für Verbraucher

Neben der Beschränkung auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen enthält die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht: Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.

Maklerauftrag bedarf der Textform

Das Gesetz führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein: Ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (beispielsweise E-Mail). Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.

Aufteilung der Maklerprovision bei Vermittlung von Mietwohnungen

Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip. Demnach trägt ausschließlich derjenige das Maklerhonorar, der den Makler beauftragt hat. Der erste Entwurf des nun beschlossenen Gesetzes sah auch für die Maklerprovision beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip vor. Dieses wurde im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aufgegeben zugunsten der nun eingeführten Regelung, dass maximal 50 Prozent der Kosten übertragen werden können

Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien, die ab 23.12.2020 gelten, im Überblick:

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a BGB Textform

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbr

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